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固定資産税についてのQ&A

印刷用ページを表示する 掲載日:2017年4月1日更新

固定資産税の評価替えとは

Q 固定資産税の評価替えとは何ですか。


A 固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。
  ですから、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果をもとに課税を行うことが理想的といえますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、いいかえれば、3年毎に評価額を見直す制度がとられています。
 この意味から、評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。
 なお、次回は平成30年度に評価替えが実施されます。

地価が下がっているのに土地の税額が上がるのは

Q 地価の下落によって土地の評価額が下がっているのに、税額が上がるのはおかしいのではないでしょうか。


A 地域や土地によって評価額に対する税負担に格差がある(例えば同じ評価額の土地があっても実際の税額が異なる)のは、税負担の公平の観点から問題があることから、平成9年度以降、負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)の均衡化を重視することを基本的な考え方とした調整措置が講じられてきましたが、平成18年度以降もこれを促進する措置が講じられています。
  具体的には、負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていくしくみとなっています。
  したがって、地価の動向にかかわりなくすべての土地の税額が上がっているわけではなく、税額が上がっているのは、地価が上昇している場合を除けば、負担水準が低い土地に限られています。
  このように、現在は税負担の公平を図るために、そのばらつきを是正している過程にあることから、税負担の動きと地価動向とが一致しない場合、つまり地価が下落していても税額が上がるという場合も生じてきているわけです。

負担水準のばらつきの原因

Q 負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか。


A 平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。
 一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。
 この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。
 さらに、平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。
 このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられているところです。

固定資産税が急に高くなったのですが(1)

Q 私は、平成25年9月に住宅を新築しましたが、平成29年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。


A 新築の住宅に対しては、一定の要件を満たすときには、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分に限り、床面積120平方メートル相当分を上限として税額が2分の1に減額されます。したがって、あなたの場合は平成26・27・28年度分の税額について、減額されていたわけです。この減額適用期間が終了したことにより、本来の税額になったためです。
  また、長期優良住宅の認定を受けている住宅や一定の要件を満たす3階建以上の中高層耐火住宅等については、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から5年度分の税額が減額されます。(長期優良住宅の中高層耐火住宅では7年度分の税額が減額されます。)

固定資産税が急に高くなったのですが(2)

Q 私は、昨年(平成28年10月)に住宅を取り壊しています。この土地については、今年(平成29年度分)から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。


A 土地の上に一定要件を満たす住宅があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され減額されます。しかし、住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると本特例の適用から外れることになるためです。

家屋が年々老朽化していくのに評価額が下がらないのは

Q 私の家屋は昭和55年に建築されたものですが、家屋については年々老朽化していくのに、評価額が下がらないのはおかしいのではないでしょうか。


A 家屋の評価額は、対象家屋と同一の家屋をその場所に新築した場合に必要とされる建築費(再建築価格)に、年数の経過等から生じる減価を家屋の用途別に反映するための補正率(経年減点補正率)を乗じて求められます。
 再建築価格は、建築物価の変動を反映するために評価替えごとに補正(再建築費評点補正率の乗算)されます。また、経年減点補正率は評価替えごとに減少していき、下限の0.2まで下がると一定となります。(0.2は残存価格分として残ります。)
 この計算により求められた家屋の評価額は、従前の評価額を上回る場合には、従前の評価額に据え置かれ、上昇することはありません。
 これらのことから、評価額の下がらない家屋については次のようなことが考えられます。

  1. 経年減点補正率が下限まで下がっている。
  2. 再建築価格の上昇が経年減点補正率による減価を上回り、評価額が据え置きとなっている。建築年次の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続く中で、ずっと評価額が据え置かれていたものがあり、近年の建築資材価格等の短期の下落や経年減点補正率を加味しても、以前から据え置かれている価格を下回るまでには至らず、評価額が下がらないといったことがあります。

年の途中で土地や建物の売買があった場合は

Q 私は、平成28年11月に自己所有の土地・建物の売買契約を締結し、平成29年3月には買主への所有権移転登記を済ませました。
  平成29年度の固定資産税は誰に課税されますか。


A 平成29年度の固定資産税は、あなたに課税されます。
  地方税法の規定により、土地・建物については賦課期日(毎年1月1日)現在、登記簿に所有者として登記されている人、または固定資産税課税台帳に登録されている人に対して、当該年度分の固定資産税を課税することになっているからです。