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宅地に対する評価及び課税

印刷用ページを表示する 掲載日:2016年4月12日更新

宅地の評価方法

■ 市街地宅地評価法

  1. 商業地区・住宅地区などの用途により、また、道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
  2. 標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
  3. 主要な街路の路線価の付設  (地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用)
  4. その他の街路の路線価の比準、付設  (街路の状況等を比較衡量します)
  5. 地区・地域内の各筆の評価

■ その他宅地評価法

  1. 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
  2. 標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
  3. 標準宅地の価格の付設  (地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用)
  4. 地区・地域内の各筆の評価

住宅用地に対する課税標準の特例

 住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。

 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。

 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

 住宅用地には、次の二つがあります。
 (1)専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
 (2)併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
  したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
  ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
  また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間(長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間)に限り、住宅用地として取り扱われます。

 特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

 家屋居住部分の割合住宅用地の率
専用住宅全部1.00
ハ以外の併用住宅4分の1以上2分の1未満0.50
2分の1以上1.00
地上5階以上の
耐火建築物
である併用住宅
4分の1以上2分の1未満0.50
2分の1以上4分の3未満0.75
4分の3以上1.00

 この特例措置を正しく適用するために、土地や家屋の状況に変更があった場合には「住宅用地適用(異動)申告書」により申告をしていただくことになっています。下記の事例等に該当する場合は、申告書の提出をお願いします。

  1. 住宅を新築した場合
  2. 住宅を全部取り壊した(建て替える予定がない)場合
  3. 家屋の全部又は一部の用途を変更した場合(住宅から店舗に、店舗から住宅に変更した場合等)
  4. 別荘として利用していたが移住・定住した場合
  5. 土地の用途(利用状況)を変更した場合(隣接の土地を取得し、住宅の敷地として一体的に利用するようになった場合等)

宅地にかかる固定資産税の調整措置

 平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられています。平成18年度の評価替えから負担水準の均衡化を促進させるため、以下のとおり調整措置を講じています。
  負担水準 =
    前年度課税標準額/当該年度評価額(×住宅用地特例率(注釈1))×100
注釈1:小規模住宅用地については、6分の1、一般住宅用地は、3分の1の特例率を乗じます。

(1)住宅用地
税の負担調整措置
引き下げ措置がとられるもの負担水準が100%以上の土地は、当該年度の本則課税標準額(注釈1)に引き下げます。
なだらかに上昇するもの負担水準が100%未満の土地は、前年度課税標準額に、当該年度の本則課税標準額(注釈1)の5%を加えた額を課税標準額とします。ただし、その額が本則課税標準額(注釈1)の100%を上回る場合は100%相当額とし、本則課税標準額(注釈1)の20%を下回る場合は20%相当額とします。
注釈1:本則課税標準額=評価額×住宅用地特例(6分の1または3分の1)

※住宅用地については、負担水準が90%以上100%未満であれば、前年度の課税標準額に据え置く措置がありましたが、税制改正により平成26年度課税分から廃止されました。

(2)商業地等の宅地
税の負担調整措置
引き下げ措置がとられるもの負担水準が70%を超える土地は、当該年度の評価額の70%まで引き下げます。
据置き措置がとられるもの負担水準が60%以上70%未満の土地は、一律据置き措置をとります。
なだらかに上昇するもの負担水準が60%未満の土地は、前年度課税標準額に、当該年度の評価額の5%を加えた額を課税標準額とします。ただし、その額が評価額の60%を上回る場合は60%相当額とし、評価額の20%を下回る場合は20%相当額とします。

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